鉴于有报道称，阿尔巴尼亚政府可能会限制负扣税和资本利得税优惠，我们有必要反思一下我们正在努力解决的问题。鉴于负扣税是我们税收制度中最容易被误解的特征之一，这一点尤其正确。人们普遍认为，这是一份破坏了我们房地产市场的税收报告。客观真理是，根本不是这样。
那么问题是什么呢?
除了对工资征税，政府还对投资回报征税。大多数现金回报的税率与工资相同，这包括利息和股息收入或投资物业的租金。
有些回报的税率较低——例如，超级回报的税率为15%。我们因投资增值而获得的回报(资本利得)的税率也较低——对大多数投资而言，税率仅为工资税率的一半。而且我们对家庭住宅的资本收益根本不纳税。就这样继续下去。
应该清楚的是，你支付的税很大程度上取决于你选择的投资方式。表面上看，这是一项糟糕的政策，它扭曲了投资决策，推高了一些资产的价格，压低了另一些资产的价格——最终导致一些资产过少，另一些资产过多。我甚至还没有提到负扣税!这揭示了负扣税在我们的税收体系功能失调中所扮演的角色(剧透:如果有的话，也不多)。
要理解负扣税的作用，我们需要了解良好税收设计的两个基本原则。
首先是成本的可扣除性。一项投资的“中性”税(不扭曲投资的税)允许扣除成本。例如，企业可以扣除其支付的工资。如果这一点被否认，那么它就不太可能雇佣员工，这显然是不好的。
同样的原则也适用于住房。物业投资者应能扣除投资成本，包括利息。如果否认这一点，那么将会产生各种各样的负面后果，例如建造的房屋减少，开发的土地减少，对房地产的实物投资减少，等等。
第二个原则是可退款性。一个“中性”的税收制度是这样运作的。如果一项投资的回报是100美元的纳税义务，那么投资者应该向政府支付100美元。但如果一项投资产生了同样规模的损失，那么政府应该支付给投资者100美元。
另一种选择是，只有在未来投资产生回报时，才偿还这些损失所欠的退款，这样就有了一份可以抵扣损失的税单。但这就像是对投资者征收了另一种税——欠他们的钱应该掌握在他们手中，为他们赚取回报。
那么，我们的物业投资税收安排是如何运作的呢?
收到的租金按与工资相同的税率征税。利息和其他费用从租金收入中扣除。如果费用高于收入，那么就会有损失，并应退还相应的税款。
理想情况下，这笔钱将退还给投资者。但事实并非如此。相反，只有当投资者有单独的所得税义务(比如工资)时，他们所欠的钱才会被退还给他们，从而抵消该纳税义务。
这就是负扣税。正确理解，这是完全合理的。但还有一个不同的问题。当房价上涨时，房地产投资也会产生资本收益。而且，如前所述，资本利得的税率是工资税率的一半。问题就在这里。
当你投资一套房子时，你的支出按边际税率(最高47%)扣除，虽然租金按边际税率征税，但资本收益只按一半征税。也就是说，我们的税收制度对房地产投资的正面和负面的看法截然不同，扭曲了有利于房地产的投资。这显然很糟糕。
但这与负扣税无关。试图通过限制负扣税来遏制我们面临的实际问题，只会使税收体系进一步偏离我们希望它如何运作的方向，即不扭曲投资。
相反，适当的解决方案是对所有形式的投资收入和扣减适用相同的税率，然后对任何净纳税义务抵扣其他应缴税款。这就是北欧国家的税收运作方式，也代表了我们真正需要的对税收制度的原则性改进。
这将是一个配得上霍克和基廷，或者霍华德和科斯特洛的税制改革。而不是我担心即将到来的无原则的黑客。
Steven Hamilton是生态学的助理教授乔治华盛顿大学经济学教授，澳大利亚国立大学税收与转移政策研究所客座研究员。
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我是qjzts号的签约作者“雨真”！
希望本篇文章《住房危机的根源不在于负扣税，限制其实施无法解决问题》能对你有所帮助！
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